בחירת נכס נדל"ן: איך ניגשים לבחור נכס נדל"ן?

בחירת נכס נדל"ן היא צעד משמעותי. הגישה הנכונה משתנה מאוד בהתאם לסוג הנכס שבו אתם מעוניינים. בין אם מדובר בפרויקט יזמי מורכב, בדירה חדשה מהקבלן או בנכס יד שנייה, קיימים עקרונות פיננסיים ושיקולים שחשוב להבין.

איך ניגשים לבחור נכס נדל"ן? מנכס יזמי ועד יד שנייה

בעולם ההשקעות, ובפרט בנדל"ן, חשוב להבין שמשקיע פיננסי אינו קונה בדרך כלל את הרווח. הוא קונה סדרה של תשלומים ותקבולים על פני זמן. עובדה זו מהווה אבן יסוד בהבנת שווי הנכס ואיכות ההשקעה בו.

נכס יזמי: הפרויקט שאתם מפתחים או משקיעים בו כשותפים

כאשר אתם בוחנים השקעה בנכס יזמי, כמו פרויקט התחדשות עירונית או בנייה חדשה, הגישה חייבת להיות מקיפה ומבוססת נתונים.

• תזרים מזומנים, לא רק רווח חזוי: הטעות הנפוצה ביותר היא להתאהב בנתון ה"רווח החזוי". רווח גבוה, כמו 40% בשנה וחצי, מלמד על גידול צפוי בהון העצמי, אך אינו מספיק כדי לקבוע אם עסקה טובה או לא. אתם צריכים לשאול: "מה התזרים? מתי יוצא כסף? מתי נכנס?".

  
  

• מודל תזרים מזומנים מהוון (DCF): זהו הכלי המרכזי לחישוב שווי פרויקט יזמי. עליכם לבנות טבלה המפורטת לשנים, שבה תכניסו את היקף ההשקעות השנתיות הנדרשות בפרויקט (במינוס) ואת תקבולי העודפים (בפלוס).

  
  

• נתונים קריטיים: יש להזין למודל נתונים כמו סוג הפרויקט, הסטטוס שלו, עלויות חזויות, רווח חזוי, מועד עלייה לקרקע, מועד השלמה והון עצמי שהושקע עד כה.

  
  

• שיעור היוון: כל זרם כסף מווהן לפי שיעור היוון רלוונטי. שיעור זה נגזר מסטטוס הפרויקט ומסוגו – פרויקט מורכב או בסטטוס מוקדם יותר יקבל שיעור היוון גבוה יותר.

  
  

• בדיקת נאותות לנתונים: לפני בניית המודל, יש לתקף את הנתונים הגולמיים של הפרויקט (מועדים, רווחים, עלויות חזויות).

  
  

• שווי פרויקט לפני חתימה: יש לזכור שפרויקטים שטרם הגיעו לרוב חוקי נדרש אינם מקבלים שווי, למעט מקרים חריגים. יזמים משקיעים בהם עמל רב, אך מבחינה כלכלית, בשל חוסר הוודאות הגבוה, הם מתומחרים בדרך כלל באפס.

  
  

• השבחת פרויקטים: אל תחפשו רווח רק בקנייה, אלא תייצרו אותו. ניתן להשביח פרויקטים באמצעות ניהול יעיל, מציאת פתרונות מימון זולים יותר, פתרונות תכנוניים חכמים, שיווק אפקטיבי ואף עצם חלוף הזמן ככל שמתקרבים למועד העלייה לקרקע.

  
  

• הלוואות משקיע וריבית כלכלית: אם אתם נכנסים כשותפים מממנים, יש לדרוש להזרים את ההשקעה כהלוואה בריבית כלכלית אמיתית. ריבית כלכלית היא ריבית שוק המגלמת את הסיכון ומפצה אתכם על עלות הכסף. היא נותנת לכם רצפת תשואה מינימלית והופכת אתכם לשחקני ארביטראז'.

  
  

• זהירות מעסקאות מפוקפקות: היזהרו מ"השקעות מפוקפקות" עם הבטחות לתשואות גבוהות במיוחד, במיוחד אם אתם מרגישים תחושת FOMO (פחד להחמיץ) לאחר היסוסים ממושכים. הסתכלו בחשד על עסקאות חליפין שבהן צדדים מנפחים מחירים כדי ליצור "בנצ'מארק" לעסקה עתידית.

  
  

נכס חדש: דירה מקבלן או פרויקט בבנייה

כשאתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, גם אם אינכם היזמים בעצמכם, עקרונות דומים של תזרים ותמחור חלים.

• תזרים המזומנים: עדיין, הסתכלות תזרימית תגלה את התמונה המלאה. כמה כסף אתם משלמים ובאילו מועדים עד לקבלת הנכס ותזרים השכירות העתידי? (בהנחה שזה נכס להשקעה).

  
  

• עלויות נסתרות: קחו בחשבון את כל העלויות הנלוות לרכישת נכס חדש – מס רכישה, עורך דין, הוצאות מימון (משכנתה), ועוד.

  
  

• התאמת ציפיות: זכרו שבעוד ששוק הנדל"ן הישראלי מאופיין במחסור קבוע ו"טעם לנדל"ן" חזק, התייחסו לנתונים קונקרטיים ואל תתבססו רק על אופטימיות כללית.

  
  

נכס יד שנייה: דירה קיימת להשקעה או למגורים

כשמדובר ברכישת נכס קיים, הדגש עובר לחישוב תשואה נכונה והערכת שווי אמיתי:

• חשבו תשואה לפי שווי אקטואלי, לא עלות היסטורית: זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר. אם קניתם דירה לפני עשור ב-1.5 מיליון ₪ והיום היא שווה 3 מיליון ₪, ודמי השכירות הם 60,000 ₪ בשנה, התשואה האמיתית שלכם היא 2% (60,000 חלקי 3 מיליון), ולא 4%.

  
  

• עיקרון האלטרנטיבות: אתם חיים בעולם של אלטרנטיבות. אם יש לכם נכס ששווה היום 3 מיליון ₪, זה כאילו יש לכם 3 מיליון ₪ בבנק. שאלו את עצמכם: האם שווה לי לקנות מחדש את הדירה במחירה הנוכחי כשהיא משלמת את דמי השכירות הללו? אם לא, ייתכן שהכסף יכול לעבוד טוב יותר במקום אחר.

  
  

• נטו מיסים והוצאות: כדי לקבל את השווי האקטואלי הנקי של הנכס לצורך חישוב תשואה, חשבו את שוויו הנוכחי בניכוי מיסים והוצאות הכרוכות במכירה ורכישה של נכס חדש.

  
  

• זיהוי מוכרים לא בשלים: שימו לב לסימנים של מוכר שאינו בשל לעסקה (למשל: דוחה פגישות, מבקש מחיר מנותק מהשוק, חוזר בו מהסכמות). זיהוי מוקדם של מוכר כזה יחסוך לכם זמן ומשאבים יקרים.

  
  

לסיכום: קבלו החלטות מושכלות

בסופו של דבר, בין אם מדובר בנכס יזמי, חדש או יד שנייה, אין לכם פריבילגיה להתלבט יותר מדי. אם אתם רוצים להשקיע, תבדקו, תלמדו, תנתחו – אבל בסוף אחרי כל הבדיקות, אל תתאהבו בהיסוס – קבלו החלטה וקפצו למים.

ההתחדשות העירונית בישראל, למשל, הופכת להיות משימה לאומית משמעותית. נתח השוק שלה גדל משמעותית, מה שמצביע על מגמה ארוכת טווח של אופטימיות בתחום הנדל"ן הישראלי.

לסיום, אני ממליץ לכם לשקול את כל האפשרויות ולהתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום. זה יכול לעשות את ההבדל בין הצלחה לכישלון.