סלע קפיטל נדל"ן

סלע קפיטל נדל"ן: מבט מעמיק על השקעה, מצב פיננסי וחזון לטווח ארוך

כמשקיע, אני תמיד מחפש הזדמנויות המספקות יציבות לצד פוטנציאל צמיחה, במיוחד בתחום שמניב הכנסה שוטפת. "סלע קפיטל נדל"ן" (או בקיצור "החברה") היא אחת החברות שבחנתי לעומק, ואני רוצה לחלוק איתכם את הממצאים והתובנות שלי לגביה, מדוע היא מעניינת להשקעה, וכיצד אני רואה את מקומה בתיק ההשקעות שלי בטווח הארוך.

מי זאת סלע קפיטל נדל"ן? סלע קפיטל נדל"ן הוקמה בישראל ביוני 2007 והפכה לחברה ציבורית במרץ 2008. היא פועלת כקרן להשקעות במקרקעין (REIT) מהות פעילותה העסקית היא החזקה וניהול של נכסים מניבים במגוון שימושים. נכון למועד הדוח האחרון, החברה מחזיקה ב-45 נכסים מניבים המושכרים ל-555 שוכרים, בשטח כולל של 547,000 מ"ר, בתוספת 191,000 מ"ר שטחי חניה.

תיק הנכסים של סלע קפיטל כולל משרדים, מסחר, תעשייה ולוגיסטיקה, מלונות ומקבצי דיור. החברה פועלת בישראל בלבד, עם פיזור נכסים ברחבי הארץ ונוכחות גבוהה באזורי ביקוש, ללא חשיפה לנכס מהותי בודד. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים עומד על 94.7% למעט בית מאני הנמצא בשיפוץ והשכרה .שווי תיק הנכסים המניבים של החברה מסתכם ב-5.84 מיליארד ש"ח.

מצב פיננסי איתן סלע קפיטל נהנית מחוזק פיננסי ניכר, הנתמך במדיניותה הפיננסית השמרנית1213. החברה מדורגת בדירוג אשראי 'ilAA'  מבית Maalot (S&P Global Ratings) עם תחזית יציבה, וכן בדירוג Aa3/Stable ממידרוג. דירוג גבוה זה משקף את היתרונות של החברה על פני חברות דומות.

בין היתרונות הבולטים במצבה הפיננסי:

מינוף נמוך של 56.6% חוב נטו מסך הנכסים.

כל נכסי החברה אינם משועבדים, מה שמסתכם ב-5.84 מיליארד ש"ח. עובדה זו מקנה לחברה גמישות פיננסית משמעותית במקרה הצורך, ומאפשרת לה לגייס חוב נוסף גם במצבי קטסטרופה.

ריבית משוקללת נמוכה של 2.02% ומח"מ ארוך לזמן של 4.9 שנים.

החברה הציגה צמיחה עקבית ב-NOI (הכנסה תפעולית נטו), שהסתכם ב-88.0 מיליון ש"ח ברבעון הראשון של 2025, גידול של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד17. צמיחה זו מיוחסת בעיקר להצמדה של רוב חוזי השכירות למדד המחירים לצרכן וכן לחידושי חוזים והשכרות חדשות.

ה-FFO (Funds From Operations) הריאלי למניה עמד על 27.8 אגורות ברבעון הראשון של 2025, גידול של 1.1% לעומת התקופה המקבילה17. תחזית ה-FFO למניה לשנת 2025 היא 107-108 אגורות.

הרווח הנקי זינק ב-56% ברבעון הראשון של 2025, והסתכם ב-78.0 מיליון ש"ח.

למרות דיווח חברת הדירוג על שחיקה מסוימת במדדים הפיננסיים בשנת 2024 (בעיקר עקב גידול בחוב לצורך רכישת "בית מאני"), התחזית היא לאופטימיות ולשיפור בטווח הקצר, תוך שמירה על יחסים פיננסיים הולמים לדירוג. מדיניות ניהול הסיכונים של החברה כוללת פיזור חוב המבוסס על מנגנוני ריבית והצמדה שונים, והיא בוחנת באופן שוטף את תנאי האשראי והחלופות שלהם . רוב החוב צמוד למדד, אך זה ממותן על ידי כך שכל הכנסות החברה מדמי שכירות גם הן צמודות מדד, מה שמפחית את החשיפה.

למה זה מעניין להשקיע בקרן כזו? ההשקעה בקרן נדל"ן מניב כמו סלע קפיטל מציעה מספר יתרונות בולטים למשקיעים:

דיבידנד שוטף: קרן REIT מחויבת לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת כדיבידנד לבעלי המניות2.... מדיניות החברה היא לחלק 100% מהכנסתה החייבת כדיבידנד שנתי. דיבידנד זה מחולק מדי רבעון.

פטור ממס חברות: החברה עצמה פטורה מתשלום מס חברות, והמיסוי נעשה ברמת בעלי המניות.

יציבות: השקעה בנכסים מניבים בישראל בלבד, עם מינוף מוגבל ופורטפוליו נכסים איכותיים במיקומים בולטים29. החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים לאורך שנים.

נזילות ופיזור: סחירות גבוהה במניה ופיזור גבוה בין בעלי מניות . בנוסף, החברה מפזרת סיכונים על ידי מגוון רחב של שוכרים (555) וענפים (משרדים, מסחר, לוגיסטיקה ועוד).

ניהול אקטיבי: החברה רואה באירועים כמו עזיבת שוכר מהותי (כדוגמת בנק מזרחי ממגדל משה אביב הצפויה ב-2026) הזדמנות לשדרג את הנכס ולהפוך אותו ל-"cutting edge". לדוגמה, במקרה של מגדל פז, לאחר עזיבת סמסונג, הבניין הושכר מחדש במלואו, שופץ ושודרג, ודמי השכירות בו עלו משמעותית.

השקעה אסטרטגית: החברה ממקמת את נכסיה בסמוך לצמתי תחבורה מרכזיים, כמו "בית מאני" בתל אביב, הנמצא בצמוד לתחנת הרכבת הקלה וממוקם בציר שיחבר בין הקו האדום לירוק.

ניהול סיכונים חכם: 100% מהנכסים לא משועבדים, מה שמאפשר גמישות תפעולית במצבי קטסטרופה, ואפשרות לגייס חוב נוסף.

החזון שלי לטווח ארוך – דיבידנדים כמו קרן פנסיה עבורי, אחד הדברים שהכי מוערכים במודל של קרנות ריט הוא החלוקה הגבוהה של הרווחים למשקיעים. סלע קפיטל אכן עומדת בציפיות אלו, ומצהירה על דיבידנד צפוי לשנת 2025 בסך של 128 מיליון ש"ח, המהווים כ-57 אגורות למניה3738. שיעור הדיבידנד למניה הולך וגדל לאורך השנים.

מייסדי החברה התכוונו להקים מוצר שנועד לתת "מפת לאנשים להשקעה לטווח ארוך מאוד, עם הנווה שוטפת בפועל", בדומה לקרן פנסיה . זו בדיוק התפיסה שלי: לנצל את הדיבידנדים השוטפים והעקביים של סלע קפיטל כמקור הכנסה פסיבי לאורך שנים, בדומה לאופן שבו קרן פנסיה מניבה תשואה קבועה.

אני מודע לכך שיש מגבלות על צמיחת החברה, כגון מגבלת הייזום (כרגע 5% מסך הנכסים, עם שאיפה להגדיל ל-10%-15%) ומגבלת המינוף הקבועה בחוק (עד 60% יחס חוב למאזן). עם זאת, החברה ממשיכה לצמוח בקצב מדוד, וכפי שהנהלתה מציינת, הצמיחה נובעת בעיקר מגיוס הון, יחד עם חלוקת דיבידנדים.

השילוב של יציבות תפעולית, חוזק פיננסי, ניהול סיכונים מתוחכם ומחויבות מתמדת לחלוקת דיבידנדים הופך את סלע קפיטל נדל"ן לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים זרם הכנסה פסיבי אמין וצומח בטווח הארוך.