חלום הדירה להשקעה או מניות של מגוריט? המדריך לנדל"ן בלי אינסטלטורים ב-2 בלילה

תראו, כולנו רוצים להיות "כרישי נדל"ן". החלום הישראלי הרטוב הוא לקנות דירה להשקעה, לשבת רגל על רגל באיי בהאמה (או בחוף גורדון, גם טוב), ולראות את השכירות דופקת כמו שעון כל ראש חודש.

אבל אז מגיעה המציאות. והמציאות כוללת דוד שמש שמתפוצץ בחורף, שוכר שמחליט שהכלב שלו חייב ללעוס את המשקופים, ומשכנתא מפלצתית שגורמת לכם להזיע כל פעם שנגיד בנק ישראל מדבר בטלוויזיה.

אז רגע לפני שאתם קופצים לביצה הזו, בואו נדבר על אלטרנטיבה מעניינת: קרן הריט "מגוריט". מול נדל"ן ישיר – איפה הכסף החכם מסתתר?

היתרונות של מגוריט: ככה נראית הכנסה פסיבית אמיתית

1. דיבידנד חודשי שמרגיש כמו שכר דירה (רק בלי המשכנתא!)

כאן נמצא הקסם האמיתי, חברים. במקום לקחת הלוואה ענקית ולתת את רוב שכר הדירה שלכם חזרה לבנק, מגוריט מחלקת דיבידנדים. אתם קונים מניות, ובפועל מקבלים תזרים חודשי גבוה. אם ננקה את מס רווחי ההון מהסיפור, מה שנשאר לכם ביד זו למעשה שכירות חודשית נטו. בלי טלפונים מהבנק, בלי החזרים חודשיים חונקים, ובלי להתחנן לשוכר שיפקיד כבר את הצ'ק. כסף שנכנס לחשבון. נקודה.

2. כוח קנייה של טייקונים

אם תלכו מחר לקנות דירה להשקעה, מס הכנסה יחכה לכם בפינה עם מס רכישה של 8% ויותר. מגוריט? היא משלמת מס רכישה מצחיק של 0.5%. תוסיפו לזה את העובדה שהם קונים דירות בסיטונאות ויכולים לסחוט מהקבלנים מחירי מבצע שאתם יכולים רק לחלום עליהם.

3. היתרון הגדול של ה"שגר ושכח"

אתם יודעים כמה זמן לוקח למצוא שוכר נורמלי? וכמה עולה עורך דין לחוזה? במגוריט, אתם לא צריכים להתעסק בכלום. לא מחליפים נורות בחדר מדרגות ולא רודפים אחרי ועד הבית. יש חברת ניהול שעושה את כל העבודה השחורה בשבילכם.

4. נזילות - הברזה בסטייל

קניתם דירה ופתאום אתם צריכים את הכסף? בהצלחה עם למכור אותה תוך חודש. השקעה במגוריט היא נזילה. צריכים את הכסף מחר בבוקר? נכנסים לאפליקציה של הבנק, לוחצים "מכור", ו... זהו.

החסרונות: למה בכל זאת יש אנשים שאוהבים לסבול עם קירות?

1. הבוס זה לא אתם

כשאתם קונים דירה שלכם, אתם המחליטים הבלעדיים. רוצים לצבוע אותה בוורוד פוקסיה? תפדלו. במגוריט, אתם כפופים להחלטות של חברת הניהול ("אינדקס ריט"). אתם נוסעים ברכבת, אבל אתם לא הנהג.

2. דמי ניהול (כי מישהו צריך לשלם על הפטור מאינסטלטורים)

אותה חברת ניהול חרוצה גובה על זה לא מעט כסף (כ-27 מיליון שקלים בשנה, נעים להכיר). דמי הניהול האלה נגזרים מגודל הנכסים ולא תמיד מתשואת הדיבידנד, מה שאומר שלפעמים חברת הניהול מרוויחה יפה, בזמן שאתם קצת פחות.

3. סיכוני בנייה (או: איפה הפועלים?)

חלק מהמודל של מגוריט הוא להמתין לבנייתן של מאות דירות חדשות. אבל במדינת ישראל, כמו במדינת ישראל, קבלנים לפעמים נתקעים. פתאום יש מחסור בפועלים, פתאום יש מלחמה (כוח עליון מישהו?), ועיכובים בבנייה יכולים לעכב את התזרים המיוחל.

שורה תחתונה

אם בא לכם למשש את הבלוקים, להרגיש בעלי הבית ולנהל אופרציה – לכו לקנות דירה. אבל אם המטרה שלכם היא לייצר תזרים חודשי שמדמה שכר דירה נטו (אחרי מס), בלי להשתעבד למשכנתאות ובלי לדעת איך נראה פומפה – מניות של ריט כמו מגוריט הן לגמרי משהו ששווה לשים עליו עין.